У минулому номері газети «ОГО»  вивчали ринок оренди нерухомості. Тепер вирішили дослідити процеси на ринку продажу. Ринок нерухомості, як і прогнозували експерти ще рік тому, "впав". Ціни знизились, але навіть це не пожвавило активність покупців. Житло просто перестали купувати. І причин для цього є вдосталь...

Дах над головою - це те, з чого власне і починається життєвий комфорт. Людина завжди прагнула мати хороше житло, яке зазвичай відображає фінансовий стан та класове становище. У часи Середньовіччя будували замки, згодом - палаци. У радянські часи статус визначався квартирою та дачею. За часів Незалежності у передмістях знову почали виростати невеликі палацики, а в квартирах з`явились "євроремонти". Але якщо раніше величина замку залежала від титулу і статків, то сьогодні на це впливає й кон`юнктура ринку.

Дорожче, ніж у Європі

За кілька останніх років нерухомість у Рівному, та й в цілому по Україні, виросла так, що перегнала за цінами всю Східну Європу. Без жартів. За даними інтернет-сайтів, наприкінці минулого літа вартість квартири у Празі була такою ж, як і в Рівному. Хоча рівень життя годі було порівнювати й у "докризові" часи, а про сьогодення - просто мовчу.
Причин росту цін на нерухомість в Україні було кілька: спекулятивна, банківська і закордонна.
Спекулятивна. Економічна стабільність України та постійне зростання доходів громадян підвищили попит на нерухомість. Ціни стабільно зростали. З`явився цілий спекулятивний сегмент бізнесу, яким займались як "прості" люди, так і агентства нерухомості. Квартиру купували, чекали, доки зросте ціна, і продавали. Маржа сягала кількох тисяч доларів. Фактично без ризиків зароблялись чималі гроші та примножувався капітал.
Звісно, це "розігрівало" ринок і підганяло зростання ціни. Але в агентств нерухомості була робота. Ще більше її було в нотаріусів, які реєстрували не тільки ті угоди, котрі проходили через ріелторські контори, а й ті, які проводились спекулянтами чи укладались без посередників.
Банківська. Кредити видавали всім - у буквальному сенсі слова. Аби отримати позику в банку, достатньо було довідки про доходи, написаної "зі стелі".
- Інколи клієнти приходили укладати іпотечні угоди із зовсім "лівими" довідками про доходи. Завищували вартість житла, бо банк видавав 70-80 відсотків від вартості, а люди не мали навіть першого внеску, - каже працівник рівненської філії одного з банків. - І такі кредити видавались.
Кредитна гіперактивність призвела до надмірного попиту на ринку житла, що в свою чергу підігріло ціни.
Закордонна. Скільки українців працюють за кордоном, достеменно не відомо, статистика різниться у цифрах. Ствердно говорять одне: мова йде про кілька мільйонів. Звісно, ці люди поїхали заробляти, а зароблене не проїдають, а відсилають на батьківщину. Їхали переважно ті, хто хотів заробити на власне житло чи допомогти дітям. Тут родичі в Україні вкладали "закордонні" кошти перш за все у житло. Потім - у його ремонт і "обстановку". За різними оцінками, з-за кордону щорічно приходило близько 2-3 мільярдів доларів. Левова частка цих грошей йшла на ринок нерухомості, що теж стало чинником, який призвів до зростання попиту, а відповідно - і цін на житло.

Назад, додому
Світова економічна криза все перевернула з ніг на голову. Оскільки безробіття зростає не лише в Україні, а й у країнах Європи (у тому числі й тих, де працюють українці - ред.), першими під "скорочення" потрапили "заробітчани". Європейські уряди переймаються працевлаштуванням своїх громадян, а отже іноземні робітники стають дещо зайвими. Українці починають повертатись додому. Відповідно пересихає й валютний потік "заробітчанських" інвестицій в економіку держави.
Але заробити вдома вони теж навряд чи можуть. Якщо ще рік тому будівельник за місяць "на руки" ("біла" плюс "чорна" зарплата - ред.) міг отримати 5-10 тисяч гривень, то сьогодні будівництво зупинилось, роботи стало менше. А будівельно-ремонтні бригади значно знизили розцінки.
Грошей стало менше, і, перш за все, їх стало менше на ринку нерухомості. Впав попит - і ціна поповзла вниз.

У всьому винні банки
З кінця осені минулого року банки припинили кредитувати купівлю житла. Перестали вони кредитувати і його будівництво. Це стало "контрольним пострілом" у ринок нерухомості, який і так почав падати. Адже переважна більшість угод з купівлі житла укладалась із залученням банківських кредитів. Кредити перестали видавати - люди перестали купувати житло, бо... грошей в людей немає.
- Вісімдесят, а то й усі дев`яносто відсотків всіх угод з купівлі житла оформлялось із залученням банківських позик, - каже приватний нотаріус Світлана УСИК. - Відтоді як перестали видавати кредити, договори купівлі-продажу фактично не реєструються. У січні-лютому ми не зареєстрували жодної угоди. Лише в березні ситуація дещо зрушилась з місця.
Криза не просто торкнулась, а сильно вдарила по ріелторах, які сьогодні просто не мають роботи. Кількість агентств нерухомості різко скоротилась, а ціни знизились майже наполовину.
- Усі ці кризові явища, які відбуваються в нашій країні, вплинули на ринок нерухомості, - говорить директор агентства нерухомості "Кадет СВС" Інна ПОДОЛІНА. - Це призвело до обвалу цін на житлову та комерційну нерухомість. За січень-лютий ціни впали до 50 відсотків.
Фахівці прогнозують, що нинішня ситуація - це ще не нижня межа падіння ціни на квадратні метри. Враховуючи нестабільну ситуацію - економічну і політичну, - можливе повільне незначне зниження ціни.
Така ситуація сьогодні вигідна покупцям - велика пропозиція на ринку нерухомості призводить до того, що клієнти ходять від агентства до агентства, оглядаючи ту чи іншу нерухомість, не поспішаючи її купувати (очікуючи ще більшого зниження цін - ред.)

У "ціні" - дешеве житло
Найменше впали ціни на житло в новобудовах, елітних будинках та у центрі міста. Люди, які свого часу вклали гроші саме в цей товар та зробили сучасні ремонти, не хочуть продавати квартири за безцінь. І зовсім не в захваті від перспективи "попасти" на кругленьку суму, тому вони просто зняли такі об`єкти з продажу. Притримуючи її до "кращих часів" з надією, що рано чи пізно ринок стабілізується. У крайньому випадку, на таке житло знижують ціну максимум на 10-15 відсотків.
Дво- та трикімнатні квартири сьогодні дедалі частіше виставляють на обмін.
Найбільше подешевшали квартири економ-класу - так звані "малосімейки", "хрущовки", квартири на останніх поверхах без ремонту. Такі помешкання коштують від 17 до 25 тисяч доларів США. Найбільший попит саме на такі квартири - люди інвестують свої заощадження (люди, які не довіряють банкам - ред.) для того, щоб потім перепродати (коли ситуація поліпшиться), забуваючи про те, що ці квадратні метри старіють. Але, як не парадоксально, саме таке житло сьогодні продається.
- Нині реєструється в основному обмін квартир, - каже приватний нотаріус Світлана Усик. - А ті угоди, що реєструються, стосуються лише дешевого житла.
Сьогодні продається лише "екстрене" житло. Якщо комусь потрібні терміново гроші, або вже незмога сплачувати кредит. Інколи, якщо сім`я має дві квартири (стару й нову, придбану в кредит - ред.), то стару продають, аби погасити борг перед банком.
Вихід є?
Із будь-якої ситуації є, як мінімум, два виходи. Аби ринок нерухомості зрушився з місця, потрібно, на думку ріелторів, відновити видачу кредитів та розблокувати повернення депозитних вкладів. Звісно, видавати кредити потрібно зважено, оцінюючи платоспроможність клієнта, це дасть змогу розвиватись ринку адекватно економічній ситуації і фінансовим можливостям людей.
Звісно, розблокувавши повернення депозитів, банки ризикують втратити значну частину коштів, але все одно рано чи пізно це доведеться зробити. Люди, налякані ситуацією в банківській сфері, найімовірніше будуть вкладати гроші у те ж таки житло. Батьки мого знайомого вже вирішили: як тільки зможуть отримати свій депозитний вклад у банку, відразу купують нову квартиру сину.
Якщо так станеться і гроші масово з банків знову підуть на ринок нерухомості, то й ціни, ймовірно, повернуться на попередній рівень? Однак навряд чи це можливо. Звісно, ціни зростуть, але сумнівно, що вони повернуться до планки серпня-вересня минулого року.
- Якщо банки відновлять кредитування купівлі житла та будівництва, ціни скоріш за все зростуть, - переконана директор агентства нерухомості "Кадет СВС" Інна Подоліна. - Але вони точно не повернуться на попередній рівень. Для цього немає умов, принаймні у найближчі роки.
Поки ж на ринку нерухомості повний застій. Продавці притримують товар, а покупці не поспішають купувати навіть те, що є. Ринок нерухомості завмер, як паротяг, що стоїть на запасній колії.

 

Комерційне падіння

Впали ціни на ринку комерційної нерухомості. Якщо влітку минулого року в центрі міста один метр квадратний комерційної нерухомості становив 10-25 тисяч доларів США, то сьогодні - 3-5 тисяч доларів США за метр квадратний.
Пропозиції з початку року збільшуються з кожним днем, а попит зменшується. Чому така ситуація склалася? Тому, що раніше, до жовтня 2008 року, будь-хто, займаючись середнім бізнесом, міг придбати приміщення комерційного призначення (офісне, складське, виробниче приміщення) в кредит без особливих проблем. Сьогодні скоротилися доходи і не всі спроможні виплачувати відсотки за кредитами - вихід один: виставити на продаж.
Якщо влітку середня ціна на комерційну нерухомість була від 2,5 тисячі доларів до 5 тисяч доларів США за один метр квадратний, то сьогодні становить 900-1000 доларів за квадратний метр. І це ще не межа падіння. Якщо криза в економіці продовжуватиметься, а уряд не вживатиме заходів для порятунку малого бізнесу, то можуть не вижити маленькі перукарні, кафе, магазинчики тощо. А значить - ще більше комерційної нерухомості вийде на ринок, і це не сприятиме стабілізації ціни.


Які останні тенденції на ринку нерухомості?


Олена ДАНЧЕНКОВА,
директор агентства нерухомості "Квадратний метр", голова регіонального представництва "Союзу спеціалістів із нерухомого майна України":
- В останні тижні ринок нерухомості дещо пожвавився. Люди почали цікавитись придбанням невеликих квартир на вторинному та первинному ринках. Значного спаду цін не відбулося. У гривневому еквіваленті вартість житла залишилася на такому ж рівні, як і декілька місяців тому. Що ж до комерційної нерухомості, то тут попит практично відсутній. Навіть незважаючи на досить низькі ціни.

Ірина РАДЬКО,
директор агентства нерухомості "Кварталъ":
- Попит на нерухомість останнім часом не збільшився. Адже нині люди не мають багато готівки, а банки не видають кредитів. Продати житло чи іншу нерухомість намагаються ті, хто має кредити та повинен їх гасити. Тобто ті, кому терміново потрібні гроші. При цьому ціни суттєво знижують. Якщо порівнювати, то півроку тому вартість була майже наполовину більшою. Комерційною нерухомістю клієнти цікавляться. Але переважно недорогими приміщеннями.

Сергій СТЕПАНЮК,
директор агентства нерухомості "ТРИ-САМ":
- За останні місяці ціни на нерухомість впали практично наполовину. Зараз майже ніхто нічого не купує. Продають лише ті, кому терміново потрібні гроші. Що ж до комерційної нерухомості, то її не купують, натомість цікавляться орендою.

Олексій БУЧИНСЬКИЙ,
заступник директора агентства нерухомості "Челсі":
- Ціни на житлову нерухомість продовжують знижуватися, хоч і не так стрімко, як раніше. Можна знайти досить непогане помешкання за прийнятною ціною. Якщо рік тому однокімнатну квартиру в панельному будинку можна було купити за 57 тисяч доларів, то нині - за таку ж квартиру просять 23 тисячі. Пропозиція на цьому ринку значно перевищує попит. Ті, кому терміново потрібні кошти, намагаються продати квартири, суттєво знизивши ціну. Найбільше пропонують однокімнатні. Адже саме їх найбільше купували в кредит. Нині ж виплачувати позику стало складніше, тож люди намагаються продати житло. Будівництво первинного житла практично заморожене, тож і попит на нього відсутній.

Олена АГЕЄВА,
ріелтор агентства нерухомості "Тандем":
- Останнім часом люди дещо активніше цікавляться квартирами. Купують одно- та двокімнатні. Переважно ті, які терміново продаються, де можна сторгуватися за меншу ціну. За останні тижні ми продали кілька однокімнатних квартир за 20-25 тисяч доларів. Падіння цін зупинилося. Комерційну ж нерухомість поки що не купують. Нею лише цікавляться.